Eduardo Zaragoza La ciudad de Morelia según datos de los últimos tres censos nacionales de población y vivienda ha crecido un promedio de casi 100 mil habitantes y alrededor de 50 mil viviendas cada diez años. La mancha urbana que ocupan esas viviendas con el resto de construcciones y de espacio público se extiende a poco más de once mil hectáreas de suelo, resultando una densidad bruta de 74 habitantes por hectárea y de 20 viviendas por hectárea: esto representa una densidad muy baja haciendo insostenible a la ciudad y si seguimos a ese ritmo de crecimiento por los siguientes veinte años, la ciudad requerirá de cerca de 3 mil hectáreas de suelo para ubicar esa nueva área de ciudad que equivale a las 3/4 partes de la superficie que ocupa la ciudad dentro del periférico. Es una superficie absurda si revisamos los costos que generaría a la administración de la ciudad, su mantenimiento, las implicaciones en tiempos de conexión y costo para los nuevos habitantes y el resto de sus ocupantes, aunado a una topografía ya desbordada de la misma ciudad. Lo más preocupante es que la norma municipal así lo indica: las densidades permitidas por el plan de desarrollo municipal establecen densidades netas de un promedio de 150 habitantes por hectárea o de 40 viviendas por hectárea. Con este instrumento gubernamental, es con el que desarrolladores y encargados del urbanismo generan y promueven vivienda hasta la fecha, por lo que en muchos casos el desarrollador pequeño o grande opta por no construir nada y el Municipio también debe negar las propuestas que intentan incrementar estas densidades. Pero lo interesante es que el reglamento de construcción permite de acuerdo con las superficies de predio y sus coeficientes de ocupación y utilización de suelo, un potencial constructivo adecuado y racional, pero segrega no solo a la población marginada sino también a la de mayor capacidad adquisitiva al momento de combinarlo con las densidades de vivienda permitidas. Dos ejemplos: si deseamos desarrollar un predio de 200 metros cuadrados en una zona de la ciudad donde el plan de desarrollo urbano permite 500 habitantes por hectárea, que es la máxima densidad, resulta que se pueden construir un máximo de tres viviendas de 185 metros cuadrados cada uno combinado con el máximo potencial constructivo en 3 niveles. El segundo caso, un predio de 3,000 metros cuadrados en la misma zona con máxima densidad, resultan 40 viviendas de 550 metros cuadrados cada una en combinación con el máximo potencial constructivo en un edificio de hasta 13 niveles de altura. Claro, ambos casos con un requerimiento por reglamento de dos cajones de estacionamiento por cada vivienda. Esto pone en evidencia que resulta prácticamente imposible el acceso a la vivienda de la mayoría de la población, si se intenta desarrollar el máximo potencial de los predios. Pero: ¿Qué pasaría si el requerimiento para solicitar una licencia de construcción se basara en los coeficientes de ocupación y utilización del suelo? Si hacemos el mismo ejercicio en los predios anteriores, el resultado es el siguiente: para el predio de 200 metros cuadrados podríamos construir un edificio de 3 niveles con 7 viviendas de 60 metros cuadrados o 4 viviendas de 90 metros cuadrados. En el caso del predio de 3,000 metros cuadrados se podría promover una torre de 11 niveles con hasta 900 viviendas de 90 metros cada una y dentro del total de metros permitidos incluir un máximo de cajones de estacionamiento que sea razonable por la zona y de acuerdo con el segmento de vivienda que se desea atender, ya que estos metros impactan al precio de venta o renta de la vivienda. Visto lo anterior es necesario resaltar que para predios de menos de 500 metros cuadrados resulta el doble de posibilidades en número de viviendas con metros cuadrados razonables si se realiza a través del máximo potencial construible a diferencia de hacerlo por la vía de las densidades permitidas (incluyendo la más alta de ellas). En los casos de predios mayores a 1,000 metros cuadrados las posibilidades se incrementan hasta 4 veces más por cada vivienda y de esta manera se promueve su asequibilidad por la mayoría de la población incluso en zonas céntricas de la ciudad. En conclusión, si deseamos resolver verdaderas necesidades de vivienda (las cuales, si continúan al ritmo de los últimos 20 años, sería de 4,500 viviendas por año), deberíamos optar por eliminar las densidades de nuestros criterios de construcción de la ciudad y resolver esta necesidad en una superficie neta equivalente a 4 veces la Ciudad Universitaria de Morelia. Esto no significa que obtengamos una ciudad de edificios de gran altura ya que será proporcional a las dimensiones de los predios disponibles puesto que a mayor superficie del predio hay mayor altura, pero siempre es menor el coeficiente de ocupación. Tampoco será una tarea exclusiva de grandes desarrolladores de vivienda; esto podrá hacerlo todo aquel que cuenta con suelo y no ha llevado al máximo su potencial constructivo y pueda construir dentro de estos criterios. Cabe destacar la necesidad de legislar paralelamente para que estas iniciativas de desarrollo se realicen en toda la mancha urbana ya establecida; que no sea exclusiva de ciertas zonas; que se promuevan para las diferentes modalidades de tenencia; que se garanticen los servicios y su asequibilidad; que ayuden a regenerar todas las zonas de la ciudad; que por falta de nuevos habitantes se van degradando en el tiempo a pesar de estar bien ubicadas, conectadas y con servicios consolidados. De ahí que, la ciudad dispersa no es casualidad ni producto de esquemas sociales anárquicos, son la respuesta a una norma establecida que limita las oportunidades para acceder a la vivienda y a la ciudad. Provoca que desarrolladores pequeños y grandes no puedan invertir en zonas dentro de la ciudad consolidada y se vayan hacia periferias donde el costo del suelo es más accesible, pero esto trae muchos más factores negativos, ya que nadie quiere vivir lejos del lugar donde trabaja y estudia, nadie quiere estar lejos de los servicios y equipamientos que requerimos para vivir, nadie quiere estar en zonas geográficamente peligrosas e inaccesibles. Es necesaria la adecuación de las normas que garanticen el acceso a la vivienda para todos, bien ubicada y servida. colecciudad@gmail.com
La Voz de Michoacán
